Acheter son premier logement en 2025 s’annonce plus compliqué qu’espéré. Deux mesures récentes viennent alourdir la facture pour les primo-accédants : la réforme du prêt à taux zéro (PTZ) et la hausse des frais de notaire dans plusieurs départements. Autant le dire clairement : le chemin vers la propriété ne s’élargit pas, il se rétrécit légèrement pour ceux qui achètent pour la première fois. Voici ce que ces dispositions changent concrètement à votre projet d’achat.
Sur kryos.fr, nous avons analysé ces deux évolutions pour vous aider à comprendre leur impact réel sur votre financement et à adapter votre stratégie. Des chiffres concrets, des exemples calculés, et des pistes pour optimiser votre dossier malgré ce contexte moins favorable.
Un contexte de marché déjà tendu pour les primo-accédants
Des taux stabilisés, mais pas encore accessibles pour tous
Après deux années de hausse brutale, les taux de crédit immobilier se sont stabilisés autour de 3,5 % à 3,8 % sur 20 ans au premier trimestre 2025 (source : Banque de France). C’est mieux que le pic de fin 2023, qui flirtait avec les 4,5 %, mais loin des niveaux de 2021 à 1 % que certains acheteurs ont encore en tête. Pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans à 3,6 %, la mensualité avoisine 1 170 €, contre environ 1 010 € au même taux de 2021. L’écart, sur 20 ans, représente plus de 38 000 € de coût supplémentaire.
Pour les primo-accédants — qui disposent souvent d’un apport limité et d’une capacité d’emprunt tendue — ce niveau de taux reste un frein réel. La capacité d’emprunt d’un ménage avec 3 500 € de revenus nets mensuels se situe autour de 175 000 à 185 000 €, hors apport personnel. Dans les grandes agglomérations, ce budget permet difficilement d’acheter un appartement de taille décente. C’est dans ce contexte déjà serré que les deux nouvelles dispositions s’appliquent.
Des prix qui résistent malgré la correction
Les prix de l’immobilier ont effectivement baissé en 2023 et 2024 dans de nombreuses villes françaises, parfois de 8 à 12 % selon les marchés. Paris, Lyon, Bordeaux ont vu leurs prix reculer. Mais cette correction reste incomplète : les prix au mètre carré demeurent historiquement élevés, et la baisse s’est surtout concentrée sur les biens anciens. Dans le secteur du neuf, les prix ont peu bougé, en raison des coûts de construction qui ne se compressent pas.
Pour un primo-accédant qui souhaite habiter en zone tendue — Île-de-France, Côte d’Azur, métropoles régionales —, l’équation reste difficile à résoudre : des taux encore élevés, des prix qui restent soutenus, et désormais deux mécanismes d’aide moins généreux qu’attendu.
La réforme du PTZ : une aide reconfigurée qui exclut davantage
Ce que le PTZ 2024-2027 change réellement
Le PTZ — prêt à taux zéro — est l’un des outils de financement les plus connus pour les primo-accédants. Il permet d’emprunter sans intérêts une partie du montant de l’achat, sous conditions de ressources et de localisation du bien. La réforme entrée en vigueur en avril 2024 a profondément reconfiguré ce dispositif, et pas forcément à l’avantage des emprunteurs.
Premier changement majeur : le PTZ est désormais réservé aux logements neufs en zone tendue (zones A, A bis et B1) et aux logements anciens avec travaux dans les zones détendues (B2 et C). En apparence, c’est une ouverture vers l’ancien. En pratique, les conditions de travaux sont strictes : le bien doit nécessiter une rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, et le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique précis après travaux. Autant dire que peu de biens anciens en zones rurales ou périurbaines remplissent ces critères facilement.
Des plafonds de ressources et des montants moins généreux
Le montant du PTZ est calculé selon un pourcentage du coût total de l’opération, dans la limite d’un plafond. Pour une opération dans le neuf en zone A, ce plafond est fixé à 150 000 € pour un couple avec deux enfants. Le PTZ peut financer jusqu’à 50 % de ce plafond, soit 75 000 €. C’est une enveloppe utile, mais elle couvre une part décroissante du prix réel, notamment dans les grandes métropoles où le coût d’un appartement neuf dépasse fréquemment 300 000 €.
Prenons un exemple concret. Un couple sans enfant souhaitant acheter un logement neuf en zone B1 à 220 000 € : le plafond de l’opération retenu pour le calcul du PTZ est de 100 000 €, avec un taux de quotité de 40 %, soit un PTZ de 40 000 €. Le reste — 180 000 € — doit être couvert par un crédit classique et un éventuel apport personnel. À 3,6 % sur 20 ans, les mensualités du prêt principal dépassent 1 050 €, auxquelles s’ajoute la mensualité différée du PTZ.
Pour simuler précisément la répartition entre votre PTZ et votre crédit principal, le simulateur de financement disponible sur kryos.fr vous permet de tester différentes configurations en quelques secondes.
Zones B2 et C : l’ancien sous conditions sévères
La possibilité d’utiliser le PTZ dans l’ancien en zones B2 et C est présentée comme une avancée. En réalité, elle cible un segment très étroit du marché. Les travaux doivent être réalisés par des professionnels, inclure des améliorations énergétiques significatives, et le logement doit respecter un calendrier de performance après rénovation. Ce n’est pas le PTZ classique qu’un primo-accédant lambda peut mobiliser sur un pavillon à retaper dans une commune rurale. C’est un dispositif pour des projets structurés, avec un maître d’œuvre et un budget travaux précis. Les primo-accédants avec peu d’apport ont souvent du mal à financer ce type de chantier en parallèle de leur crédit.
La hausse des frais de notaire : un coût supplémentaire à absorber
Ce que la loi de finances 2025 autorise
La deuxième mauvaise nouvelle concerne les frais de notaire — ou plus précisément les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements qui le souhaitent à relever de 0,5 point leur taux de taxe départementale sur les mutations, le faisant passer de 4,5 % à 5 %. Cette hausse est facultative : chaque département décide librement de l’appliquer ou non.
Dès la promulgation de la loi, plusieurs dizaines de départements ont annoncé leur intention de relever ce taux. En pratique, cela signifie que les frais de notaire globaux — qui incluent les émoluments, les débours et les taxes — augmentent d’environ 0,5 % du prix d’achat dans les zones concernées. Sur un bien ancien à 250 000 €, cela représente 1 250 € supplémentaires à trouver le jour de la signature.
Un impact direct sur l’apport nécessaire
Ce point mérite qu’on s’y attarde. Les frais de notaire ne sont généralement pas financés par le crédit immobilier : les banques exigent que vous les couvriez avec votre apport personnel. Dans l’immobilier ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat. Avec la hausse, on s’approche des 8,5 % dans les départements qui ont appliqué la majoration.
Concrètement, pour un achat d’un logement ancien à 200 000 €, comptez désormais environ 17 000 € de frais de notaire dans les départements qui ont relevé leur taux, contre environ 15 000 à 15 500 € auparavant. La différence n’est pas catastrophique, mais elle s’ajoute à un contexte où chaque euro d’apport compte. Un primo-accédant qui avait prévu 15 000 € d’apport pour couvrir ces frais se retrouve à court — et risque de voir son dossier de crédit fragilisé.
Le neuf reste exonéré, mais à quel prix ?
Les achats dans le neuf bénéficient de frais de notaire réduits, autour de 2 à 3 % du prix. C’est un avantage réel par rapport à l’ancien. Mais le prix au mètre carré du neuf est structurellement plus élevé : les promoteurs comme Cogedim ou d’autres acteurs du secteur intègrent dans leurs prix les coûts de construction, les normes RE2020, les marges et les délais de livraison. Un appartement neuf en zone B1 coûte souvent 15 à 25 % plus cher au mètre carré qu’un bien ancien comparable. L’économie sur les frais de notaire est réelle, mais elle ne compense pas systématiquement l’écart de prix.
Les annonces de logements neufs affichent régulièrement des prix de départ attractifs, mais il faut intégrer le coût des parkings, des caves et des options de personnalisation qui font rapidement grimper la facture finale. Lire attentivement les annonces et vérifier ce qui est inclus dans le prix de base reste une étape indispensable avant tout engagement.
Comment adapter sa stratégie d’achat face à ces contraintes
Recalculer sa capacité d’emprunt avec précision
Face à ces deux dispositions, la première chose à faire est de recalculer votre capacité d’emprunt en intégrant les nouvelles hypothèses : frais de notaire majorés selon votre département, montant de PTZ accessible selon votre situation familiale et la zone du bien visé, et taux d’intérêt actuels sur votre durée de remboursement souhaitée.
Sur kryos.fr, notre simulateur de crédit immobilier intègre ces paramètres et vous permet de tester différents scénarios : achat dans le neuf avec PTZ, achat dans l’ancien avec frais majorés, ou combinaison des deux. Le TAEG — taux annuel effectif global — est l’indicateur à surveiller, car il intègre non seulement le taux nominal du prêt, mais aussi l’assurance emprunteur et les frais annexes.
Optimiser l’assurance emprunteur pour réduire le TAEG
L’assurance emprunteur représente souvent 0,2 à 0,4 % du capital emprunté par an. Sur un crédit de 200 000 € sur 20 ans, cela peut peser entre 8 000 et 16 000 € au total. Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d’assurance à tout moment, sans frais ni justification. Pour les primo-accédants jeunes et en bonne santé, une assurance déléguée — souscrite hors de la banque prêteuse — permet souvent de réduire ce poste de 30 à 50 %.
Cette économie ne compense pas entièrement la hausse des frais de notaire, mais elle contribue à améliorer votre taux d’endettement apparent. Une mensualité d’assurance plus basse améliore le ratio charges/revenus que les banques analysent pour valider votre dossier de financement.
Négocier son crédit et maximiser son apport
Les banques restent ouvertes aux dossiers solides. Un primo-accédant avec un apport supérieur à 15 % du prix d’achat, un contrat en CDI et un reste à vivre confortable obtient encore des conditions de prêt compétitives. La marge de négociation sur le taux nominal est limitée — les barèmes bancaires sont assez homogènes — mais les frais de dossier, les conditions de remboursement anticipé et les modulations d’échéances sont des leviers réels.
Passer par un courtier en crédit permet souvent d’accéder à des taux légèrement préférentiels et de gagner du temps sur la constitution du dossier. Le coût du courtier, généralement entre 1 000 et 1 500 €, est amorti rapidement si la négociation fait baisser le taux de 0,1 à 0,2 point sur 20 ans.
Explorer les zones moins tendues pour habiter et investir
La contrainte de la zone est souvent sous-estimée. Un primo-accédant qui peut travailler à distance ou accepter un temps de trajet plus long peut trouver des opportunités dans des communes périurbaines ou des villes moyennes où les prix restent accessibles et le PTZ dans l’ancien s’applique (zones B2 et C, avec les conditions de travaux évoquées plus haut).
Habiter dans une ville de taille intermédiaire — Laval, Châlons-en-Champagne, Alençon, Saint-Brieuc — permet parfois d’acheter un logement deux fois plus grand pour le même budget qu’en zone tendue. Les prix au mètre carré y sont souvent inférieurs à 1 500 €, là où Paris dépasse les 9 000 € et Lyon les 4 500 €. Pour ceux qui souhaitent aussi investir dans la pierre à terme, ces marchés offrent des rendements locatifs bruts plus élevés.
Ce choix implique un arbitrage de vie que vous seul pouvez trancher. Mais il mérite d’être étudié sérieusement, chiffres en main, avant de renoncer à son projet d’achat faute de financement suffisant en zone tendue.
Se préparer à vendre pour mieux rebondir
Certains primo-accédants ont déjà un bien à vendre — un logement hérité, un investissement locatif ou une résidence principale achetée quelques années plus tôt. Dans ce cas, la stratégie est différente : le produit de la vente constitue un apport potentiellement significatif. Bien préparer sa vente — en fixant un prix réaliste, en soignant la présentation et en choisissant le bon moment — permet d’optimiser cet apport et de renforcer son dossier de crédit pour le prochain achat.
Sur le plan pratique, une coordination entre la signature de la vente et la signature du nouveau prêt est possible via un prêt relais. Ce mécanisme mérite d’être calculé avec soin, car le taux d’un prêt relais est généralement supérieur à celui d’un crédit amortissable classique. Un edito clair de votre notaire ou de votre conseiller bancaire sur les délais à respecter vous évitera les mauvaises surprises.
Quelle que soit votre configuration — primo-accédant pur sans bien à vendre, ou acheteur en transition — le simulateur de crédit de kryos.fr vous aide à objectiver chaque scénario. Entrez votre situation, vos revenus, la durée souhaitée et les caractéristiques du bien visé : vous obtenez instantanément une estimation de vos mensualités, de votre TAEG et de votre capacité d’endettement réelle. Un point de départ solide avant d’entamer les démarches auprès des banques.