Acheter un nouveau logement sans avoir encore vendu l’ancien — c’est le casse-tête classique de l’accession en chaîne. Le prêt relais existe précisément pour éviter de rater la maison de vos rêves faute de liquidités. Mais avant de signer quoi que ce soit, une simulation s’impose. Le montant avancé par la banque, le taux appliqué, les intérêts intercalaires : chaque variable peut faire basculer la rentabilité de l’opération.
Sur kryos.fr, vous pouvez simuler votre prêt relais en moins de deux minutes, sans inscription. Avant d’utiliser l’outil, voici tout ce qu’il faut comprendre pour interpréter les résultats — et négocier en connaissance de cause.
Comment fonctionne un prêt relais
Le principe de l’avance sur la vente
Un prêt relais, c’est un crédit court terme — généralement 12 à 24 mois — que la banque accorde sur la base de la valeur estimée de votre bien actuel. Elle vous avance entre 60 % et 80 % du prix de vente probable, déduction faite du capital restant dû si vous avez encore un crédit en cours. L’idée : vous disposez des fonds pour acheter le nouveau logement, et vous remboursez l’intégralité du relais le jour où la vente se conclut.
Pendant la période de chevauchement, vous payez uniquement les intérêts sur la somme avancée — pas de remboursement du capital. C’est ce qu’on appelle les intérêts intercalaires. Le capital, lui, se rembourse en une seule fois à la vente.
Prêt relais sec ou adossé : quelle différence ?
| 🏠 Prêt relais sec | 🔗 Prêt relais adossé |
|---|---|
| Le relais couvre la totalité du nouveau bien. Vous ne remboursez que les intérêts jusqu’à la vente. Idéal si le prix du nouveau logement est inférieur ou égal à la valeur de l’ancien. | Le relais se combine avec un nouveau prêt immobilier amortissable. Vous remboursez à la fois les intérêts du relais et les mensualités du crédit complémentaire. Cas le plus fréquent en pratique. |
Dans la majorité des dossiers traités en 2024, c’est le prêt relais adossé qui s’applique : le bien acheté coûte plus cher que la valeur nette de l’ancien. La simulation doit donc intégrer les deux lignes de remboursement simultanément.
Les paramètres clés à entrer dans votre simulation
La valeur vénale de votre bien et le taux d’avance
La banque ne vous avance pas 100 % du prix de vente estimé. Elle applique une décote de sécurité — souvent 20 % à 30 % — pour couvrir le risque de vente moins-disant ou tardive. Si votre appartement est estimé à 320 000 €, attendez-vous à une avance de l’ordre de 224 000 € à 256 000 €. Soustrayez ensuite le capital restant dû sur votre prêt actuel : c’est le montant net disponible.
Le taux nominal et le TAEG
En janvier 2025, les taux des prêts relais oscillent autour de 3,70 % à 4,20 % brut selon les établissements et les profils. Le TAEG — taux annuel effectif global — intègre en plus les frais de dossier, l’assurance emprunteur obligatoire et les éventuels frais de garantie. C’est lui qui permet de comparer deux offres à armes égales. Une simulation sérieuse doit toujours afficher le TAEG, pas seulement le taux nominal.
💡 Notre conseil
Demandez systématiquement le TAEG à votre banquier, pas seulement le taux d’intérêt affiché. Sur un prêt relais de 200 000 € sur 18 mois, un écart de 0,3 point sur le TAEG représente environ 900 € d’intérêts supplémentaires. Ça se négocie.
La durée du relais et les intérêts intercalaires
La durée standard est de 12 mois, renouvelable une fois jusqu’à 24 mois. Plus la vente tarde, plus les intérêts intercalaires s’accumulent. Prenons un exemple concret : vous empruntez 200 000 € en prêt relais à 4 % annuel. Les intérêts mensuels s’élèvent à environ 667 € par mois. Sur 18 mois, vous aurez donc payé 12 000 € d’intérêts intercalaires avant même d’avoir remboursé le capital. La simulation vous permet de tester différents scénarios de durée.
Exemple chiffré d’un prêt relais adossé
Situation de départ
- Valeur estimée de l’ancien bien : 350 000 €
- Capital restant dû sur le prêt en cours : 80 000 €
- Taux d’avance de la banque : 70 %
- Prix du nouveau bien : 420 000 €
Calcul du montant du relais
La banque avance 70 % × 350 000 € = 245 000 €. Déduction du capital restant dû : 245 000 € − 80 000 € = 165 000 € nets. Pour financer les 420 000 € du nouveau bien, il manque 255 000 €. Ce delta sera couvert par un prêt amortissable classique sur 20 ans, par exemple à 3,60 % — soit une mensualité d’environ 1 490 €.
Pendant la période de transition, vous remboursez à la fois les intérêts du relais (165 000 € × 4 % / 12 = 550 € / mois) et les mensualités du nouveau crédit. Charge mensuelle totale : environ 2 040 €. C’est ce que votre simulation doit faire ressortir clairement, pour vérifier que votre taux d’endettement reste sous la limite réglementaire de 35 %.
35 %
taux d’endettement maximal autorisé (HCSF 2024) — intérêts relais inclus
🎯 Comment bien simuler son prêt relais
Les données à préparer avant de lancer la simulation
Une simulation fiable nécessite des chiffres précis, pas des estimations vagues. Avant d’ouvrir le simulateur de kryos.fr, rassemblez :
- L’estimation notariale ou agence du bien à vendre (pas votre prix espéré)
- Le capital restant dû sur votre crédit actuel (dernier tableau d’amortissement)
- Le prix de vente du bien à acheter, acte en main si possible
- Vos revenus nets mensuels du foyer
- Vos charges mensuelles existantes (autres crédits, pension alimentaire…)
Interpréter les résultats de la simulation
Le simulateur vous restituera plusieurs indicateurs. Voici comment les lire :
- Montant du relais disponible : vérifiez qu’il couvre bien la différence entre le prix d’achat et votre apport disponible
- Charge mensuelle pendant la période relais : comparez-la à 35 % de vos revenus
- Coût total du relais : somme des intérêts intercalaires + frais, selon la durée simulée
- TAEG global : l’indicateur de comparaison entre les offres bancaires
✅ À retenir
Testez toujours au moins deux scénarios de durée — 12 mois et 18 mois. Si la vente tarde de 6 mois, l’impact sur le coût total peut atteindre 3 000 € à 5 000 € selon le montant emprunté. Mieux vaut le savoir avant, pas après.
Négocier et optimiser son prêt relais
Les leviers de négociation face à la banque
Le prêt relais n’est pas un produit standardisé. Plusieurs éléments se négocient directement :
- Le taux d’avance : certaines banques montent à 80 % si votre bien est bien positionné (grande ville, mandat exclusif, délai de vente réaliste)
- Les frais de dossier : souvent entre 500 € et 1 500 €, parfois offerts si vous domiciliez vos revenus
- La franchise partielle : option permettant de ne payer aucun intérêt pendant les 3 premiers mois, capitalisés à la fin
- L’assurance emprunteur : depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez substituer l’assurance de la banque par un contrat externe dès la souscription — économies potentielles de 20 % à 40 % sur ce poste
Quand passer par un courtier ?
Un courtier spécialisé en immobilier accède à des barèmes préférentiels négociés en volume avec les banques. Sur un dossier de 200 000 € de relais, un écart de 0,50 % sur le taux représente environ 1 500 € d’intérêts sur 18 mois. La commission du courtier (généralement 1 % du montant emprunté, soit 2 000 € dans cet exemple) peut donc s’autofinancer — parfois au-delà. C’est à simuler au cas par cas. Pour en savoir plus sur les mécanismes du crédit et de la Finance personnelle, les ressources de kryos.fr complètent utilement la simulation chiffrée.
⚠️ À garder en tête
Si votre bien ne se vend pas dans les 24 mois, la banque peut exiger le remboursement anticipé du capital. Assurez-vous que votre prix de vente est réaliste et votre bien correctement mis en marché dès le départ. Une surestimation de 10 % peut coûter plusieurs mois de délai supplémentaire.
Prêt relais et autres solutions de financement court terme
Alternatives selon votre profil
Le prêt relais n’est pas la seule option quand on achète avant de vendre. Selon votre capacité d’emprunt et la valeur de votre patrimoine, d’autres pistes méritent d’être simulées :
- Achat-revente : la banque finance directement le nouveau bien intégrant la vente de l’ancien dans un prêt unique — moins de charges simultanées, mais dossier plus complexe
- Prêt personnel : si le besoin de trésorerie est limité (moins de 75 000 €), un crédit à la consommation peut couvrir un appoint. À voir selon votre situation — Le prêt personnel : un coup de pouce pour financer vos voyages illustre bien la flexibilité de ce type de financement pour des besoins ponctuels
- Portage immobilier : solution moins connue, permettant de céder temporairement la propriété à un investisseur tout en conservant un droit de rachat — à réserver aux situations tendues
Utiliser le simulateur Kryos pour comparer les scénarios
La vraie valeur d’une simulation, c’est de pouvoir faire varier les paramètres et voir l’impact immédiatement. Sur kryos.fr, le simulateur de prêt relais permet de tester différentes durées, taux et montants d’avance en temps réel. Entrez vos données, comparez le coût total sur 12 mois contre 18 mois, ajustez le taux d’avance : en cinq minutes, vous visualisez l’enveloppe financière de votre projet d’achat-revente bien mieux qu’avec un tableau Excel approximatif.
Obtenez une estimation réelle via un agent ou un notaire — pas une moyenne de sites d’annonces.
Entrez valeur estimée, capital restant dû, prix du bien cible et durée souhaitée.
Testez 12 mois vs 18 mois, et deux taux différents pour mesurer l’écart de coût total.
Armé de votre simulation, présentez des contre-propositions chiffrées sur le taux, les frais et l’assurance.
Questions fréquentes
Combien la banque peut-elle avancer avec un prêt relais ?
La banque avance en général entre 60 % et 80 % de la valeur estimée de votre bien actuel, déduction faite du capital restant dû si vous avez encore un crédit immobilier en cours. Par exemple, pour un appartement estimé à 300 000 € avec 60 000 € de capital restant dû, l’avance nette sera de l’ordre de 150 000 € à 180 000 €. Le taux d’avance exact dépend du profil de l’emprunteur, de la liquidité du marché local et de la politique de chaque banque.
Quelle est la durée maximale d’un prêt relais ?
La durée standard est de 12 mois, renouvelable une fois pour atteindre 24 mois au maximum. Au-delà, la banque peut exiger le remboursement anticipé du capital. Si la vente n’est pas intervenue dans ce délai, des solutions alternatives doivent être envisagées : allongement exceptionnel, transformation en prêt classique, ou vente en urgence. Mieux vaut donc fixer un prix de vente réaliste dès le départ.
Le prêt relais est-il soumis au taux d’usure ?
Oui. Comme tout crédit immobilier, le prêt relais est encadré par le taux d’usure fixé chaque trimestre par la Banque de France. Au premier trimestre 2025, le taux d’usure pour les crédits immobiliers d’une durée inférieure à 10 ans (catégorie dans laquelle entre le relais) dépasse 6 %. Le TAEG de votre offre ne peut en aucun cas dépasser ce plafond, assurance et frais inclus.
Peut-on renégocier ou rembourser un prêt relais par anticipation ?
Le remboursement anticipé est non seulement possible, mais c’est précisément le fonctionnement normal du prêt relais : vous soldez le capital dès que la vente est signée chez le notaire. Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont souvent nulles ou plafonnées sur ce type de crédit court terme, mais vérifiez la clause dans votre offre de prêt. En revanche, une renégociation du taux en cours de vie est rare — le produit est trop court pour que ce soit pertinent.
Faut-il une assurance emprunteur pour un prêt relais ?
Oui, l’assurance emprunteur est exigée par les banques pour tout prêt immobilier, y compris le relais. Elle couvre au minimum le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez choisir un assureur externe dès la souscription, sans attendre la première année. Sur un relais de 200 000 € sur 18 mois, opter pour une assurance déléguée peut représenter une économie de 300 € à 800 € selon votre âge et votre état de santé.
Quelle différence entre un prêt relais et un prêt achat-revente ?
Le prêt relais est un crédit court terme distinct, adossé ou non à un nouveau prêt immobilier, que vous remboursez en capital à la vente. Le prêt achat-revente (ou prêt global) fusionne les deux financements en un seul crédit qui intègre à la fois le nouveau bien et le remboursement de l’ancien. L’avantage du second : une seule mensualité lissée, souvent moins lourde pendant la période de transition. L’inconvénient : la durée totale du prêt peut être plus longue, et tous les établissements ne le proposent pas.