Vendre un bien avant d’en acheter un autre — c’est la promesse du prêt relais. Sauf que dans la réalité, peu d’acheteurs anticipent vraiment le coût de cette solution. Le taux appliqué sur ce type de financement est structurellement plus élevé que celui d’un crédit classique, et le comprendre change tout à la négociation.
En 2024-2025, les taux de prêt relais pratiqués par les banques françaises oscillent entre 4,5 % et 5,5 % en moyenne — parfois davantage selon le profil emprunteur et la durée. Sur kryos.fr, nos simulateurs permettent de visualiser l’impact de ces taux sur votre trésorerie avant même de contacter votre conseiller bancaire. Voici ce qu’il faut savoir avant de signer.
Comprendre le prêt relais et son fonctionnement
Qu’est-ce qu’un prêt relais exactement ?
Le prêt relais est un crédit à court terme — généralement 12 à 24 mois — accordé par une banque pour financer l’acquisition d’un nouveau bien immobilier avant que l’ancien ne soit vendu. La banque avance une partie de la valeur estimée du bien à vendre, souvent entre 60 % et 80 % de sa valeur expertisée. Une fois la vente effectuée, les fonds libérés remboursent ce prêt en une seule échéance.
Pendant la durée du relais, l’emprunteur paie uniquement les intérêts — jamais de capital. Ce mécanisme allège la charge mensuelle, mais concentre le risque sur la date de vente effective.
Les deux grandes formules de remboursement
Deux structures coexistent sur le marché :
- Le prêt relais sec : le bien actuel couvre intégralement l’achat du nouveau. L’emprunteur paie les intérêts chaque mois, le capital à la vente.
- Le prêt relais adossé : le montant relais vient compléter un crédit immobilier classique souscrit simultanément. Les deux crédits bancaires coexistent, ce qui multiplie les frais d’assurance et les intérêts cumulés.
💡 Notre conseil
Si votre bien se situe dans une zone très liquide (Paris intramuros, Lyon 2e, Bordeaux centre), vous pouvez tenter de négocier un prêt relais sec avec une quotité de 80 %. Dans les marchés moins dynamiques, les banques descendent souvent à 60-70 % — planifiez votre budget en conséquence.
🎯 Décrypter le taux d’un prêt relais
Pourquoi ce taux est-il plus élevé qu’un crédit classique ?
La réponse tient au risque. Un crédit immobilier amortissable s’appuie sur un bien identifié, acheté, hypothéqué. Un prêt relais repose sur la valeur estimée d’un bien pas encore vendu. Les banques intègrent ce risque dans leur tarification — d’où une prime de taux systématique de 0,5 à 1,5 point par rapport aux taux immobiliers classiques du moment.
En octobre 2024, un crédit immobilier classique sur 20 ans se négocie autour de 3,7 à 4,0 %. Le même établissement vous proposera un prêt relais à 4,8-5,2 %. Ce différentiel représente le « prix » de la souplesse.
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écart moyen entre taux relais et taux immobilier classique en 2024
Taux fixe ou taux variable : quelle option choisir ?
Les prêts relais sont quasi systématiquement à taux fixe. La durée est trop courte pour que le taux variable ait un réel intérêt — et les banques ne proposent pas souvent cette option sur des produits à court terme. Ce taux fixe, s’il garantit la prévisibilité, signifie que vous ne bénéficierez pas d’une éventuelle baisse des taux directeurs de la BCE pendant la durée de votre relais.
Depuis début 2024, la Banque centrale européenne a amorcé une légère détente monétaire — les taux directeurs ont reculé de 25 à 50 points de base. Les crédits classiques en ont profité. Le prêt relais, lui, reste tarifé à un niveau élevé.
Calculer le coût réel d’un prêt relais
Le taux affiché est une chose. Le coût total en est une autre. Pour un prêt relais de 150 000 € sur 18 mois à 5,0 % :
- Intérêts mensuels : 150 000 × 5 % / 12 = 625 €/mois
- Total intérêts sur 18 mois : 625 × 18 = 11 250 €
- Assurance emprunteur (0,20 % du capital) : environ 450 €/an, soit 675 € sur 18 mois
- Coût total indicatif hors frais de dossier : 11 925 €
Ces 12 000 € ne sont jamais anodins. Ils viennent directement rogner la plus-value potentielle sur votre vente, ou gonfler le coût global de votre acquisition. Pour simuler ces chiffres avec vos propres données, les outils disponibles sur Finance chez Kryos permettent de tester plusieurs scénarios en quelques minutes.
⚠️ À garder en tête
Si votre bien ne se vend pas dans les délais prévus, la banque peut prolonger le relais — mais à des conditions souvent moins favorables. Soyez réaliste sur le délai de vente dans votre marché local. Un relais qui dure 24 mois au lieu de 12 double la note en intérêts.
Négocier le taux : les leviers concrets
Obtenir un taux plus bas n’est pas une utopie — c’est une question de dossier et de mise en concurrence. Les banques ne publient pas de barème officiel pour les prêts relais : tout est négociable.
| 🏦 Levier de négociation | 💡 Impact attendu |
|---|---|
| Domiciliation des revenus + épargne dans l’établissement | Réduction de 0,1 à 0,3 % sur le taux |
| Apport personnel ou fonds propres significatifs | Quotité réduite = risque réduit = taux plus bas |
| Bien à vendre déjà sous compromis signé | Accélère la décision et améliore les conditions |
| Mise en concurrence via courtiers spécialisés | Accès aux offres des banques non accessibles en direct |
Les courtiers jouent un rôle direct ici : ils connaissent les grilles tarifaires réelles des banques partenaires et peuvent obtenir des conditions que vous n’obtiendrez pas en vous adressant seul à votre agence. Soyez également attentif aux frais de dossier — certains établissements les offrent pour compenser un taux légèrement plus élevé.
Prêt relais et assurance emprunteur
L’assurance est obligatoire sur un prêt relais. Son coût, souvent calculé sur le capital emprunté (pas sur le capital restant dû), peut peser entre 0,15 % et 0,40 % par an selon votre profil de santé et votre âge. À 45 ans et en bonne santé, comptez 0,20 % environ.
Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance à tout moment — y compris sur un prêt relais. Mais la durée étant courte, les économies potentielles restent limitées. L’effort de renégociation d’assurance est davantage pertinent sur le crédit immobilier classique qui accompagne parfois le relais.
✅ À retenir
Le coût total d’un prêt relais comprend trois postes : intérêts (principal), assurance emprunteur, et frais de dossier. Sur une durée de 12 à 18 mois, l’assurance peut représenter 5 à 8 % du coût total des intérêts — non négligeable, mais secondaire par rapport au taux lui-même.
Alternatives au prêt relais classique
Le prêt relais n’est pas la seule option. Selon votre situation patrimoniale, d’autres montages méritent d’être comparés :
- Le prêt achat-revente : certaines banques regroupent en un seul crédit l’encours du prêt actuel et le financement du nouveau bien. Taux souvent plus compétitif, gestion simplifiée.
- Le portage immobilier : un investisseur rachète votre bien temporairement, vous permettant de récupérer des fonds sans vendre définitivement. Coûteux, mais utile si vous êtes pressé.
- La vente à réméré : variante du portage, encadrée juridiquement. Vous conservez un droit de rachat pendant 5 ans maximum.
- Le rachat de crédit : dans certains cas, restructurer l’ensemble de vos crédits bancaires permet de dégager de la capacité d’emprunt sans recourir à un relais.
Comparer ces montages entre eux exige de modéliser les flux financiers sur la durée. Notre article Rentabilité d’un placement financier : calcul, taux et comparatif fournit une méthode utile pour évaluer l’opportunité réelle d’un tel montage par rapport à vos alternatives.
Questions fréquentes
Quel est le taux moyen d’un prêt relais en 2024 ?
En 2024-2025, les banques françaises pratiquent des taux de prêt relais compris entre 4,5 % et 5,5 % en taux fixe, selon le profil emprunteur, la quotité financée et la durée du relais. Ce taux est structurellement plus élevé que celui des crédits immobiliers classiques (autour de 3,7-4,0 % sur 20 ans), avec un écart moyen de 1 à 1,5 point.
Comment se calcule le coût des intérêts d’un prêt relais ?
Les intérêts d’un prêt relais se calculent sur le capital avancé par la banque. Formule : capital × taux annuel / 12 = mensualité d’intérêts. Exemple : 150 000 € à 5 % = 625 €/mois. Sur 18 mois, cela représente 11 250 € d’intérêts hors assurance. Le capital n’est jamais remboursé pendant la durée du relais — il l’est en une seule fois à la vente du bien.
Quelle quotité les banques financent-elles en prêt relais ?
La quotité financée varie entre 60 % et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre. Dans les marchés immobiliers très liquides (grandes métropoles), certains établissements montent à 80 %. Dans des zones moins dynamiques, 60-70 % est la norme. Cette estimation s’appuie généralement sur une expertise immobilière commandée par la banque ou fournie par l’emprunteur.
Peut-on négocier le taux d’un prêt relais avec sa banque ?
Oui, le taux d’un prêt relais est toujours négociable. Les leviers principaux sont : la domiciliation des revenus dans l’établissement, la solidité du dossier (revenus stables, apport personnel), un compromis de vente déjà signé sur le bien à céder, et la mise en concurrence via un courtier. Un bien sous compromis réduit significativement le risque pour la banque et peut faire baisser le taux de 0,2 à 0,5 point.
Quelle est la durée maximale d’un prêt relais ?
La durée standard d’un prêt relais est de 12 mois, renouvelable une fois pour atteindre 24 mois au maximum. Au-delà, la banque peut exiger la transformation du relais en crédit amortissable classique, ce qui modifie radicalement la structure des remboursements. La plupart des contrats incluent une clause de révision à 12 mois si le bien n’est pas vendu.