Vous avez trouvé le bien idéal, mais votre logement actuel n’est pas encore vendu. Classique. Ce décalage de trésorerie bloque des milliers de projets immobiliers chaque année — et c’est précisément pour ça qu’existe le crédit relais. Un outil bancaire mal connu, parfois mal utilisé, mais redoutablement efficace quand il est bien calibré.
Sur kryos.fr, on reçoit régulièrement cette question : « C’est quoi exactement un crédit relais, et est-ce que ça vaut le coup ? » La réponse courte : c’est un prêt à court terme qui avance la valeur de votre bien non encore vendu pour financer votre prochain achat. La réponse longue, c’est ce qui suit.
Le crédit relais, définition concrète
Le principe en une phrase
Un crédit relais est un prêt bancaire temporaire — généralement entre 12 et 24 mois — qui vous permet d’acheter un nouveau logement avant d’avoir encaissé le produit de la vente de l’ancien. La banque vous avance une fraction de la valeur estimée de votre bien actuel. Vous remboursez ce prêt dès que la vente est conclue.
Le montant accordé représente en général 60 % à 80 % de la valeur vénale estimée du bien à vendre, décotée pour couvrir le risque bancaire. Pour un appartement estimé à 300 000 €, attendez-vous à un crédit relais de 180 000 € à 240 000 €.
70 %
de la valeur estimée du bien : montant relais habituel accordé par les banques
Qui y a accès ?
Tout propriétaire qui souhaite acheter un nouveau bien sans attendre la vente du premier. Le profil typique : cadre ou couple de 35-50 ans, propriétaire depuis plusieurs années, avec des fonds propres dans le bien actuel, qui veut changer de résidence principale sans passer par la case location transitoire.
La banque vérifie votre capacité de remboursement globale — y compris l’hypothèse où la vente prend du temps. Si votre taux d’endettement explose avec le crédit relais en parallèle de votre prêt principal, le dossier peut coincer.
Les deux formules de crédit relais
Le crédit relais sec
Vous n’avez pas besoin de financement complémentaire : le montant du relais suffit à payer le nouveau bien. Ce cas se présente quand vous achetez moins cher que vous ne vendez — souvent lors d’un déménagement en province ou d’un achat de bien plus petit. Pendant la durée du relais, vous ne payez que les intérêts mensuels. Le capital est remboursé en une fois à la vente.
Le crédit relais adossé à un prêt immobilier
C’est la formule la plus courante. Le relais couvre une partie du nouveau bien, et un prêt immobilier classique finance le solde. Vous gérez alors deux crédits simultanément : le relais (intérêts seuls) et le prêt principal (mensualités classiques). L’enjeu : que votre budget mensuel tienne le choc pendant la période de chevauchement.
💡 Notre conseil
Avant de signer, simulez le pire cas : votre bien ne se vend pas avant 18 mois. Vos mensualités cumulées (relais + nouveau prêt) restent-elles sous 35 % de vos revenus ? Si oui, vous pouvez y aller. Sinon, retravailler la mise de départ ou le montant emprunté.
⚠️ Les taux et le coût réel du crédit relais
Des taux plus élevés qu’un prêt classique
Ne vous attendez pas aux taux affichés pour un crédit immobilier à 20 ans. Un crédit relais est un produit à risque plus élevé pour la banque — durée courte, sortie incertaine — ce qui se reflète dans le TAEG. En 2024-2025, les taux de crédit relais oscillent entre 4 % et 5,5 % selon l’établissement, le profil et la durée.
Pour un relais de 200 000 € sur 18 mois à 4,8 %, le coût total des intérêts atteint environ 14 400 €. Ce n’est pas neutre. C’est le prix de la flexibilité — et souvent bien moins cher qu’une location transitoire ou qu’une vente bradée sous pression.
Frais annexes à ne pas oublier
- Frais de dossier bancaires : 500 € à 1 500 € selon l’établissement
- Garantie hypothécaire ou caution bancaire sur le bien mis en vente
- Frais d’expertise immobilière (la banque fait estimer votre bien par un expert mandaté)
- Assurance emprunteur sur le montant du relais
| Paramètre | Crédit relais | Prêt immobilier classique |
|---|---|---|
| Durée | 12 à 24 mois | 10 à 25 ans |
| Taux (2025) | 4 % à 5,5 % | 3,3 % à 4,2 % |
| Remboursement | Intérêts seuls + capital in fine | Mensualités fixes (capital + intérêts) |
| Garantie | Hypothèque sur bien à vendre | Hypothèque ou caution sur bien acheté |
Exemple chiffré pour y voir clair
La situation
Marie et Thomas veulent acheter un appartement à 380 000 €. Ils possèdent une maison estimée à 320 000 €, sur laquelle il reste 40 000 € de capital dû. La banque accepte un crédit relais à hauteur de 70 % : soit 224 000 € (70 % × 320 000 €). Ils empruntent le solde — 156 000 € + 40 000 € de remboursement anticipé — via un prêt immobilier sur 20 ans.
Ce que ça donne concrètement
- Crédit relais : 224 000 € à 4,9 % → intérêts mensuels d’environ 914 €
- Prêt principal : 156 000 € sur 20 ans à 3,8 % → mensualité de 936 €
- Charge mensuelle totale pendant la phase relais : 1 850 €
- Après vente et remboursement du relais : plus que 936 € par mois
Si la maison se vend en 9 mois, le coût total du relais s’élève à environ 8 200 €. Acceptable pour éviter de vendre dans l’urgence et de brader 20 000 à 30 000 € sur le prix de vente.
✅ À retenir
Le crédit relais coûte plus cher qu’un prêt classique, mais il protège votre pouvoir de négociation à la vente. Vendre sans pression, c’est souvent récupérer bien plus que le coût des intérêts du relais.
Les risques à ne pas minimiser
Le bien ne se vend pas dans les délais
C’est le scénario noir. Si votre bien reste sur le marché au-delà de 24 mois — durée maximale habituelle du relais — la banque peut exiger le remboursement du capital sans que vous ayez encaissé la vente. Vous pouvez demander une prorogation, mais ce n’est pas automatique. Dans un marché immobilier ralenti (comme en 2023-2024 dans certaines zones), ce risque est réel.
Surestimation du bien à vendre
La banque mandate son propre expert, qui valorise le bien de manière conservatrice. Si vous avez en tête un prix de vente de 350 000 € mais que l’expert retient 300 000 €, le montant du relais chute mécaniquement. Votre plan de financement peut s’en trouver déséquilibré.
⚠️ À garder en tête
Ne partez jamais sur l’hypothèse optimiste d’une vente rapide au prix affiché. Intégrez systématiquement un délai de 12 à 18 mois et une décote de 5 à 10 % dans vos calculs. La prudence vaut mieux que la surprise.
Alternatives au crédit relais
Vendre avant d’acheter
La solution la plus simple — et la plus contraignante. Vous vendez, vous encaissez, vous achetez. Mais vous devez trouver un logement transitoire (location meublée, hébergement familial) entre les deux transactions. Dans des marchés tendus, ça peut durer 6 à 12 mois. Psychologiquement et logistiquement, c’est pesant.
La clause suspensive de vente dans le compromis
Vous pouvez insérer dans le compromis d’achat une clause suspensive conditionnant l’achat à la vente préalable de votre bien. Le vendeur accepte rarement cette clause dans un marché concurrentiel — elle le prive de sécurité. Mais dans un marché atone, certains acceptent. Ça ne coûte rien de demander.
Pour approfondir vos connaissances sur les produits et mécanismes financiers, la rubrique Finance de kryos.fr propose des analyses complètes sur les outils d’épargne, d’emprunt et d’investissement disponibles en France.
🎯 Comment obtenir un crédit relais dans les meilleures conditions
Les étapes clés
Obtenez 2 à 3 estimations d’agences locales avant de démarcher la banque. Cela vous donne un ancrage solide face à l’expert mandaté par l’établissement prêteur.
Additionnez les intérêts du relais + les mensualités du prêt principal. Ce total ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Les simulateurs disponibles sur kryos.fr permettent de tester différents scénarios en quelques minutes.
Les taux et les conditions de crédit relais varient significativement d’un établissement à l’autre. Un courtier en crédit immobilier peut accélérer cette comparaison et négocier des conditions plus favorables.
Plus vous vendez vite, moins le relais coûte cher. Dès que l’offre de prêt est signée, lancez la mise en vente active — mandat exclusif si vous voulez accélérer.
« Un crédit relais bien structuré, c’est la différence entre vendre dans l’urgence à -15 % et vendre sereinement au prix du marché. Le coût des intérêts est souvent largement compensé. »
— Analyse courante des professionnels du crédit immobilier
Si le sujet du financement de projets à court terme vous intéresse sous un angle différent, vous pouvez aussi lire C’est quoi la cryptomonnaie ? Comprendre en 5 minutes — un autre type d’actif liquide qui attire une partie des investisseurs cherchant des alternatives aux placements traditionnels.
Questions fréquentes
Quelle est la durée maximale d’un crédit relais ?
La durée standard d’un crédit relais est de 12 à 24 mois. Certaines banques proposent une première période de 12 mois renouvelable une fois sur accord mutuel. Au-delà de 24 mois, la plupart des établissements exigent le remboursement du capital ou convertissent le prêt en un autre type de financement. Anticiper un délai de vente réaliste dès le départ reste la meilleure protection contre ce risque.
Peut-on obtenir un crédit relais sans apport personnel ?
Oui, dans la plupart des cas. Le crédit relais repose sur la valeur du bien à vendre, pas sur un apport en liquidités. La banque avance une fraction de cette valeur (60 % à 80 %) comme garantie. En revanche, si vous adossez un prêt immobilier classique au relais pour financer le solde du nouveau bien, disposer d’un apport complémentaire améliore nettement les conditions obtenues et réduit la charge mensuelle totale.
Que se passe-t-il si je vends mon bien plus cher que prévu ?
Si le prix de vente dépasse le montant du crédit relais, vous remboursez intégralement le relais et conservez le surplus en trésorerie. Vous pouvez l’affecter au remboursement partiel ou total du prêt immobilier classique adossé, ce qui réduit la durée restante ou les mensualités. Aucune pénalité de remboursement anticipé ne s’applique au crédit relais dans la majorité des contrats bancaires.
Le crédit relais est-il soumis au taux d’usure ?
Oui. Comme tout crédit immobilier, le crédit relais est encadré par le taux d’usure fixé trimestriellement par la Banque de France. En pratique, les taux appliqués restent généralement en dessous de ce plafond légal. Mais en période de remontée rapide des taux directeurs de la BCE — comme observé entre 2022 et 2024 — le risque de dépasser le taux d’usure sur les dossiers complexes est réel, ce qui peut bloquer certaines demandes.
Quelle différence entre un crédit relais et un prêt achat-revente ?
Le prêt achat-revente est une variante du crédit relais proposée par certaines banques. Il fusionne en un seul contrat le capital restant dû sur l’ancien bien, le relais et le nouveau crédit immobilier. L’emprunteur ne paie qu’une seule mensualité globale, calculée sur le montant total. C’est plus simple à gérer au quotidien, mais les conditions varient selon les établissements. Tous ne proposent pas cette formule.
Un crédit relais est-il accessible pour un investissement locatif ?
Techniquement oui, mais les banques l’accordent rarement pour un achat locatif. Le crédit relais est conçu pour fluidifier un changement de résidence principale. Pour un investissement locatif, les établissements privilégient d’autres montages : prêt in fine, crédit amortissable classique ou recours à l’épargne disponible. Certains cas particuliers (revente d’un bien locatif pour en racheter un autre) peuvent justifier un relais — à étudier au cas par cas avec un conseiller.